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关于公开征求《百色市城区推进城镇低效用地再开发工作实施办法》、《广西百色重点开发开放试验区(右江区城西片)实施意见(征求意见稿)》公众意见的公告

2020-07-17 18:21     来源:优游ub8注册,优游ub8登录
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为加快推进百色市城区城镇低效用地再开发工作,进一步提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、完善公共配套,推进土地、资源、能源节约集约利用,不断深挖现有建设用地潜力,优化土地资源配置。根据《中华人民共和国优游ub8注册,优游ub8登录法》、《中华人民共和共国城乡规划法》、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部39号令)、《广西壮族自治区人民政府办公厅关于进一步推进城镇低效用地再开发促进我区高质量发展的指导意见》(桂政办发〔2020〕22号)等文件精神的相关规定,结合百色市实际,优游ub8注册,优游ub8登录代拟了《百色市城区推进城镇低效用地再开发工作实施办法》、《广西百色重点开发开放试验区(右江区城西片)实施意见(征求意见稿)》,现向社会公告,公开征求意见,公开征求意见时间为2020年7月17日至2020年7月27日。公众可通过以下途径或方式反馈意见:

一、来函请寄:百色市右江区龙景东路11号聚丰小区写字楼优游ub8注册,优游ub8登录1503室(邮编:533000,请在信封上注明“(百色市城区推进城镇低效用地再开发工作实施办法、广西百色重点开发开放试验区(右江区城西片)实施意见(征求意见))”字样)。

、电子邮件:bsly2830082@163.com

三、联系人:罗林华 联系电话:0776-2848707

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2020年7月17日






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百色市城区推进城镇低效用地再开发

工作实施办法

(征求意见稿)

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为加快推进百色市城镇低效用地再开发工作,进一步提升城市功能、改善人居环境、优化产业结构、完善公共配套,推进土地、资源、能源节约集约利用,不断深挖现有建设用地潜力,优化土地资源配置。根据有关政策,结合我市实际,制定本实施办法。

一、基本原则

(一)坚持市级统筹、城区主导。市人民政府统筹指导全市城镇低效用地再开发工作,在政策制定和财政支出方面给予支持;市城镇低效用地再开发工作领导小组负责组织、协调全市城镇低效用地再开发工作。右江区人民政府负责组织城镇低效用地再开发项目实施。

(二)坚持规划引领、科学实施。加强规划在全市城镇低效用地再开发工作中的引领作用,市自然资源局以我市国民经济和社会发展规划和自然资源规划体系为依据,调整完善城镇低效用地再开发规划。

(三)坚持分类推进、市场运作。采取政府主导和自主改造并行的方式,根据年度改造计划分片分步合理推进城镇低效用地再开发工作,鼓励社会资金参与城镇低效用地再开发工作,参与改造的企业自担风险、自负盈亏。

(四)坚持公益优先、利益共享。在城镇低效用地再开发中要优先安排一定比例用地,用于基础设施、市政设施、公益事业等公共设施建设,促进文化遗产和历史文化建筑保护。对涉及经营性房地产开发的改造项目,可根据实际配建保障性住房或公益设施,按合同或协议约定移交当地政府统筹安排。对参与改造开发,履行公共性、公益性义务的,可给予适当政策奖励。切实贯彻共享发展理念,鼓励城镇低效用地再开发土地使用权人单独或通过转让、合作等多种方式组建实施主体,充分实现利益共享。

二、科学规划,严格管控

(一)城镇低效用地再开发专项规划。

由市自然资源局根据百色市城镇低效用地再开发专项规划(2018-2025年)(以下简称城镇低效专项规划),明确全市城镇低效用地再开发重点改造区域、改造模式、总体规模、目标、时序、产业发展要求、历史文化保护要求等内容,同时划定城镇低效用地再开发改造单元,并上报市人民政府审批。城镇低效用地再开发专项规划还应当按照有关技术规范制定,依法进行公示、征求公众意见。

(二)城镇低效用地再开发规划研究。

1.规划内容。

城镇低效用地再开发改造单元由右江区人民政府依据现有专项规划组织开展编制,成果需提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。规划应符合城镇低效用地再开发规划和有关技术规范要求,并按市自然资源局相关要求和数据进行测算,充分与控规相衔接,通过改造补足区域设施缺口,坚持以公共利益优先、各方共赢,保护和传承城市文脉的编制原则。规划研究内容应包括:具体城镇低效用地再开发改造项目改造范围、功能布局、规划指标、开发时序、交通影响评估、公共服务设施、历史文化保护、市政设施等内容,以及结合改造范围实际情况需要规划研究的其他内容。

2.改造单元范围划定。

结合百色市城镇低效专项规划,为便于统筹区域公共服务配套设施,原则上以城镇低效专项规划编制单元作为统筹研究公共配套、市政配套、交通承载力的基本单位。城镇低效用地再开发改造单元按照有关技术规范,综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积、相对成片的城镇低效用地再开发改造区域,城镇低效用地再开发改造单元应该是一个完整的功能单元,原则上不小于100亩,需与已批城镇低效专项规划划定的街坊相一致。一个控规单元可包含多个城镇低效用地再开发改造单元,一个城镇低效用地再开发改造单元可以包括一个或多个城镇低效用地再开发改造项目。

三、科学划定改造范围

根据分类管理的原则,低效用地再开发项目可分为综合整治类、拆除重建类。本实施办法所指城镇低效用地再开发范围,是指符合国家、自治区、市有关城镇低效用地再开发政策要求,符合土地利用总体规划和城乡规划划定的建设用地范围,开发改造范围具有以下情形之一的:

(一)国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地;

(二)不符合安全生产和环保要求的用地;

(三)“退二进三”的产业用地;停工停产工矿用地、工业内部空闲地。

(四)布局散乱、设施落后,规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。

(五)为保证城市总体规划及控制性详细规划的完整性,拟改造地块可涉及少量新增建设用地,但新增建设用地面积原则上不得超过拟改造地块总用地面积的5%,超过5%且总面积不超过20亩的,也可纳入改造范围。

四、合理确定开发方式

城镇低效用地再开发改造方式分为政府主导和自主开发两种方式,在符合法律、法规和自治区、百色市相关政策规定的范围内,在地方政府的监督下实施开发改造。

(一)政府主导方式:是指政府出资或通过公开方式引入社会资金对城镇低效用地再开发项目地块组织实施改造。政府主导分两种模式。

1政府出资进行改造。是指由财政部门筹集资金,通过土地收储的形式对低效用地改造单元进行土地整理,待土地整理完成后,向社会公开出让。

2政府引入社会资金进行改造。是指在城镇低效用地再开发项目发布征收公告前,政府通过公开招标等方式,征集城镇低效用地再开发改造主体?,由改造主体出资给政府用于征收补偿安置及土地上的“三通一平”。在公开征集改造主体的基础上,为保障投资人权益,按照“谁投资,谁受益”的原则,规定只有获得改造主体资格的,才能参加城镇低效用地再开发项目征收补偿完毕后土地的正式土地招拍挂活动。

(二)自主改造方式:是指由城镇低效用地再开发范围内原权利主体或取得原权利主体房地产权益的市场主体,对该城镇低效用地再开发改造单元进行自主改造开发。

1原权利人自行实施。包括城镇低效用地再开发改造范围内的单一权利主体自行实施,或多个权利主体通过自主、联营、入股、转让等多种方式将房地产权益转移到一个权利主体后由其实施。

2市场主体单独实施。城镇低效用地再开发范围内的原权利主体将房地产权益转移到非原权利人的单一市场主体后由其实施。

五、规范实施程序

(一)政府出资模式实施程序。

1编制城镇低效用地再开发改造规划研究。

右江区人民政府组织开展编制城镇低效用地再开发改造规划研究,市自然资源局负责指导编制工作,编制成果提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。

2右江区人民政府负责社会稳定风险评估。

3.编制城镇低效用地再开发改造年度计划。

右江区人民政府编制本辖区年度城镇低效用地再开发改造项目计划报市住房和城乡建设局,市住房和城乡建设局征求相关部门意见后报市人民政府审定,作为推进实施城镇低效用地再开发改造项目的依据。

4核发前期调查蓝线。

市自然资源局根据右江区人民政府的申请核发年度城镇低效用地再开发改造项目的前期调查蓝线图。

5列入国民经济与社会发展计划。

右江区人民政府将拟改造项目申请列入市级年度国民经济和社会发展计划。

6编制项目实施方案。

右江区人民政府负责开展前期调查和测算项目房屋征收资金,编制城镇低效用地再开发改造项目前期调查报告和城镇低效用地再开发改造项目实施方案。

7核发改造项目用地蓝线。

市自然资源局核发项目征收用地规划蓝线图。

8开展征收及收储。

右江区人民政府依法依规开展房屋征收工作,土地储备部门根据相关规定开展土地收储工作。

9土地出让。

市自然资源局依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等,综合确定土地出让起始价,制订国有建设用地使用权公开出让方案,报市人民政府,经市人民政府批准后,以公开招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。

(二)政府引入社会资金模式实施程序。

1编制城镇低效用地再开发改造规划研究。

右江区人民政府组织开展编制城镇低效用地再开发改造规划研究,市自然资源局负责指导编制工作,编制成果需提交市自然资源局审查后报市人民政府审批。

2编制城镇低效用地再开发改造年度计划。

右江区人民政府编制本辖区年度城镇低效用地再开发改造项目计划报市住房和城乡建设局,市住房和城乡建设局征求相关部门意见后报市人民政府审定,作为推进实施城镇低效用地再开发改造项目的依据。

3核发前期调查蓝线。

市自然资源局根据右江区人民政府的申请核发年度城镇低效用地再开发改造项目计划的前期调查蓝线图。

4列入国民经济与社会发展计划。

右江区人民政府将拟改造项目向城区人大申请列入年度国民经济和社会发展计划;右江区人民政府将拟改造项目申请列入市级年度国民经济和社会发展计划。

5编制项目实施方案。

右江区人民政府负责开展前期调查和测算项目房屋征收资金,编制城镇低效用地再开发改造项目前期调查报告和城镇低效用地再开发改造项目实施方案。方案内容应包括:土地权利人改造意愿调整社会稳定风险评估、拟定征收补偿方案、测算项目改造成本、土地出让收入、改造规模、开发强度、利用方向、资金平衡等内容,并报市人民政府批准。

6核发改造项目用地蓝线。

市自然资源局核发项目征收用地规划蓝线图。

7公开招标征集城镇低效用地再开发项目改造主体。

市住房和城乡建设局组织市自然资源、财政等相关部门对右江区人民政府编制的招标文件进行初审后,报市城镇低效用地再开发改造工作领导小组,由分管副市长或副秘书长召集相关部门审议,审议通过后右江区人民政府委托招标代理机构进行征集招标工作,并发布《征集城镇低效用地再开发项目改造主体投资人公告》?。有意向的投资人可向右江区人民政府报名并缴纳投标保证金(保证金按照不超过拟改造项目征收资金的10%计)参与投标。

在公告期结束后,右江区人民政府从市住房和城乡建设局建立的旧改项目评审专家库中随机抽取专家,招标代理机构组织对投标参与人的材料进行资格审核和评标。确定中标人后,招标代理机构发出《项目改造主体中标通知书》?,中标人同时自动获得改造主体资格。右江区人民政府与中标的改造主体签订《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》?,约定改造主体资金支付进度、时限、改造主体须参与项目改造土地竞买等具体内容。中标的改造主体其投标保证金转为改造主体履约保证金;未中标的,投标保证金予以退还。

右江区人民政府将《项目改造主体中标通知书》及《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》报市住房和城乡建设局备案。

8.项目改造主体履行出资义务。

项目改造主体按《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》要求,配合征收工作进度,向右江区人民政府提供资金用于所竞得项目的房屋征收补偿及改造相关费用。

9开展项目征收工作。

右江区人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》?(国务院令第590号)和相关规定,负责编制补偿安置方案、作出征收决定并公告、组织签订补偿安置协议、下达补偿决定、申请司法强制执行及“三通一平”等工作,使地块成为“净地”。市发展改革委员会、市自然资源局、市住房和城乡建设局等部门给予大力支持和配合。

10核定成本和建设条件。

房屋征收补偿完毕后,右江区人民政府编写项目征收情况报告、核定土地成本。项目涉及分期出让的,由右江区住建局会同右江区财政局、右江区自然资源局负责制定土地成本分摊方案,报右江区人民政府审核确定,按照分摊方案对各期成本进行分摊,作为当期土地成本建议的依据。在最后一期土地出让时,按实际剩余成本予以核定。市自然资源局根据各相关单位的意见出具项目建设条件意见书。

11土地出让。

市自然资源局核定净地项目出让规划蓝线图并委托开展地块勘测和评估工作,依据土地评估结果、土地取得成本、供地政策和土地市场行情等,综合确定土地出让起始价,制订国有建设用地使用权公开出让方案,报市人民政府审批,经市人民政府批准后,以公开招标拍卖挂牌方式确定土地使用权人。

12土地竞买条件。

原则上只有具备我市城镇低效用地再开发改造项目同年度改造主体资格的,才能参与竞拍该项目地块的土地使用权,且符合该条件的应不少于三个,若不足三个时,应将资格范围按先后顺序扩大至相邻年度;市住房和城乡建设局负责提供相应年度清单,由该项目所在右江区人民政府负责通知符合条件的参与本次城镇低效用地再开发改造项目的土地招拍挂活动。右江区人民政府向市自然资源局核发土地竞买人资格证明相关材料,并报市住房和城乡建设局备案。

13改造主体相关权利义务。

(1)改造主体必须参与其中标的改造项目土地招拍挂的竞买活动,不参与竞买或虽然参与但是存在故意行为造成土地出让不成交的,改造主体缴纳的履约保证金不予退还,还应承担土地出让前期工作费用及《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》中所约定的违约责任。项目出让后,竞得所参与改造项目地块土地使用权的改造主体,右江区人民政府按约定返还改造项目资金本金(不计利息)?;未竞得土地的,除返还改造项目资金本金外,另按一年期贷款市场报价利率,以实际占用改造资金金额和时间(最长不超过三年)计算补偿金予以补偿。补偿金由土地竞得人承担。

(2)《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》需约定改造项目完成时限,并明确因改造主体原因导致逾期未完成的违约责任。

14土地出让金分配。

市财政局、市自然资源局会同右江区人民政府处理土地使用权出让金的分配事宜。

15土地开发建设。

土地使用权人在右江区人民政府的指导、配合和监督下开展土地开发建设工作,并履行对被征收人的回迁安置责任。

六、鼓励措施

(一)城镇低效用地再开发改造项目土地出让收入扣除土地出让成本、报批费用并按规定计提各类专项资金后的收益归项目所在区人民政府,由右江区人民政府用于城镇低效用地再开发改造项目和修建改造项目周边的市政基础设施、公共服务设施建设等用途。

(二)符合条件的城镇低效用地再开发改造安置用房,按照《财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知》?(财税〔2013〕101号)规定执行,即按规定免征城镇土地使用税及印花税。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的,免征契税。

七、切实加强项目监管

(一)优化城镇低效用地再开发改造规划建设布局。城镇低效用地再开发改造用地须符合市城镇低效用地再开发专项规划要求,同时为保持规划的完整性,推进低效土地集约节约利用,可通过土地置换方式优化地块位置及范围。列入城镇低效用地再开发改造范围的片区涉及国有资产处置的,应当按照国有资产管理有关政策法规及规范性文件进行处置;涉及拆除既有人民防空工程的,应依法申办拆除审批手续;涉及文化历史遗物范围的建(构)筑物,应先征询市文化主管部门意见。

(二)政府引入社会资金改造应严格按照规划的要求进行,对规模较大、征拆难度较高的宗地,可按“整宗公告、分期改造,分期出让”原则,根据项目改造情况分宗出让。项目改造主体及政府有关部门要依法依规加快推进项目各项前期工作,要严格执行征收补偿政策,不得擅自提高规划指标、补偿安置标准。要严格按照有关规定核定项目征收成本和土地出让各项费用,不得擅自减免按规定应缴纳的费用。

(三)加强城镇低效用地再开发改造过程中土壤管理。根据《中华人民共和国土壤污染防治法》要求,存在土地用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地等需开展土壤污染状况调查情况的,需按相关标准规范开展土壤污染状况调查。土壤污染状况调查报告应当报市生态环境局,由市生态环境局会同市自然资源局组织评审。

(四)加强项目转让监管。右江区人民政府要严格监督项目改造主体按照已签订的《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》完成中标项目改造工作。中标的改造主体不得擅自转让城镇低效用地再开发改造项目、变更法人和股权,如确需转让项目、变更法人和股权的,必须报右江区人民政府批准后方可实施,未经批准擅自转让城镇低效用地再开发改造项目、变更法人和股权的,右江区人民政府应终止《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》?,没收项目改造主体缴纳的履约保证金。

(五)完善退出机制。采用政府引入社会资金模式进行改造的项目,对因项目改造主体资金不到位和自身管理不善等原因,造成项目征收补偿安置工作受到影响的,右江区人民政府对项目改造主体的履约情况进行评估,终止《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》?,没收项目改造主体缴纳的履约保证金,待改造地块出让后返还其前期投入资金本金,不计利息、不给予补偿。为加快我市城镇低效用地再开发改造工作,签订《城镇低效用地再开发公开征集项目改造主体投资合作协议》2年内未开展改造的项目,右江区人民政府与项目改造主体终止协议。

八、低效土地再开发实施年限5年。

九、加强组织领导

(一)提高认识,强化责任。加快推进城镇低效用地再开发改造是市委、市政府作出的重要决策,是实现城乡统筹和区域统筹发展的必然要求,各部门、各单位要高度重视,把这项工作切实摆在重要位置,明确责任和任务,组织协调好各方面力量,及时解决遇到的问题和困难,努力把好事办好、实事做实。

(二)突出重点,加强协调。参照城建重点工程项目的做法,每个城镇低效用地再开发改造项目右江区人民政府要确定一名责任领导作为总负责人。市自然资源局、市住房和城乡建设局要强化对右江区人民政府的城镇低效用地再开发改造实施工作的指导、协调和监督,加快推进项目实施。对在右江区人民政府层面不能解决的问题,要及时上报市城镇低效用地再开发改造工作领导小组研究。

(三)齐抓共管,形成合力。市城镇低效用地再开发改造工作领导小组统筹,研究解决城镇低效用地再开发改造项目推进中遇到的热点、难点问题,同时协调督促各单位加快履行管理工作职责。

九、近期实施意见

在城镇低效用地再开发专项规划与新的国土空间规划管理要求不存在矛盾冲突的前提下,可根据现有城镇低效专项规划统筹研究划定城镇低效用地再开发改造单元范围(工业用地改变原有用途应征求市工信局意见,符合国家相关退出政策的产业用地可纳入改造范围)?、编制城镇低效用地再开发改造规划研究,待城镇专项规划修编完成后可按规划实施。

本实施办法只适用于百色市右江区辖区范围内,自2020年? 月? 日起施行,有效期至2025年 月日。在本实施办法施行前已依法取得项目改造主体资格的项目,继续沿用原有规定办理。

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广西百色重点开发开放试验区(右江区城西片)城乡融合土地综合开发实施意见

(征求意见稿)

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右江区城西片位于百色市西北的城乡结合部,区域城市基础设施条件落后。为高质量建设广西百色重点开发开放试验区,坚持走城乡融合发展之路,探索建立健全多元投入保障机制,引导市场主体积极投入我市城市建设,进一步盘活低效及存量可利用土地,补足城乡基础设施和公共服务短板,改善人居环境,提升我市城市品位和整体形象,根据2019年4月15日中共中央国务院印发的《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》和2020年4月15日国家发改委印发的《广西百色重点开发开放试验区建设实施方案》等文件精神,开展对右江区城西片的高品质、精细化建设,提升片区功能、完善配套设施、改善环境品质,将其打造成为我市城市更新的建设典范,向全市推广。现就深入推进广西百色重点开发开放试验区(右江区城西片)(以下简称城西片)城乡融合土地综合开发,提出如下实施意见:

一、总体要求

(一)指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导,全面贯彻落实党中央、国务院和自治区党委、政府以及百色市委、市政府的决策部署,坚持解放思想,改革创新,鼓励先行先试,充分激发市场活力,加快城市更新,推进产城融合发展,促进开发开放格局进一步优化、土地集约节约利用水平明显提高、城乡融合发展协调推进、城镇基础设施和公共服务设施明显改善、城市功能和品质有效提升,为加快百色市经济转型升级、推动经济社会高质量发展提供坚实的用地保障。

(二)基本思路

在百色重点开发开放试验区的政策指导下,创新土地综合开发模式。通过采用招标等公开竞争性方式选择市场主体作为城西片的总开发人、合作开发人,以市场化的措施开展城西片土地整理、公共服务设施、基础设施建设,推进产业导入及推动城市增长,由市场主体筹措土地及房屋的征收补偿资金,以推动我市重点开发开放试验区(右江区城西片)高质量发展。???

二、基本原则?

(一)坚持规划引领、分步实施。按照城市总体规划和土地利用空间规划,科学编制城西片城乡融合土地综合开发规划,合理制定分区分步实施计划,推动片区建设滚动开发

(二)坚持产城融合、分类施策。按照“以城带产、城乡一体”的发展思路,不断深化开放合作、改革创新,促进产城融合发展,加快推进土地综合开发。

(三)坚持政府主导、市场运作。在市政府统筹指导下公开择优选择总开发人,建立符合市场经济要求的契约精神,确保土地综合开发规范有序、公平、公开。

(四)坚持利益共享、平衡发展。承担公益属性项目建设的总开发人、合作开发人,政府可据实给予适当奖励;因用地和规划条件受限无法实现盈亏平衡的,政府给予补助资金或调剂一定面积地块纳入开发范围统筹建设,以实现开发资金总体平衡。

三、综合开发范围及内容

百色城西片城乡融合土地综合开发实施范围根据城市总体规划和区域发展需要确定。东起建华厂建华路、南至百罗高速、西至贵百高速、北至六沙园艺场。最终以主管部门审定的规划范围为准。

城西片土地综合开发是指总开发人在城西片规划范围内负责开展土地整理、公共服务设施建设、基础设施建设、产业导入及推动区域城市增长和功能完善,并负责筹措土地及房屋的征收补偿资金等工作

四、科学划定综合开发范围

城西片区综合开发项目可分为低效用地在开发(即综合整治类、拆除重建类)和土地一级开发类。按照分类管理原则,低效用地再开发和土地一级开发不能混合开发,实行单独建设方案。

五、主要实施步骤?

(一)低效用地再开发实施步骤

城西片城乡融合土地综合开发应依据总体要求和基本原则,按照以下步骤实施:

1.开发主体的确定

由市自然资源局、右江区人民政府采用招标等竞争性方式公开选择符合条件的市场主体作为总开发人负责城西片规划编制及统筹土地综合开发工作。

总开发人可根据主管部门审定的城西片城市规划,结合区域实际,制定分区土地综合开发方案,并引入合作开发人共同负责分区土地综合开发。按照“谁投资、谁受益”的原则,土地综合开发为“净地”后,总开发人可优先参与相关地块的土地出让活动,并在土地出让后,按协议收回土地综合开发投资成本,获得合理投资收益。

2.规划编制及审批

总开发人在市自然资源局及右江区人民政府的监督指导下,负责委托有资质的机构编制城西片城市规划;市林业局负责林地规划审批、林地指标保障;市生态环境局负责规划环评审核;市自然资源局负责生态红线优化、用地指标保障及规划编制的审定;其他相关部门全力配合做好组织保障及服务。

3.合作开发人的确定

总开发人根据审定的城市规划成果及范围,制定总体及分区土地综合开发方案,经市城西片区开发领导小组同意后,由总开发人采用招标等竞争性方式公开选择符合条件的一个或者多个市场主体作为作为分区土地综合开发合作开发人,负责筹集资金按计划实施各分区的土地综合开发建设。合作开发人包括但不限于总开发人参控股企业、土地原权利主体以及其他符合条件的市场主体。按照“谁投资、谁受益”的原则,土地综合开发为“净地”后,开发人可优先参与相关地块的土地出让活动,并在土地出让后,按协议收回投资成本,获得合理投资收益。

4.组织开发实施

总开发人与右江区人民政府签订综合开发协议。总开发人与相关合作开发人签订分区开发合作协议,按协议筹集资金投入土地综合开发,履行协议约定的职责、权利、义务。总开发人负责牵头制定城西片规划范围内的土地综合开发项目库和年度实施计划,依法取得相关手续后组织开发实施。右江区政府依法对土地、房屋、电力设施等地上附着物进行征收、补偿。市土地储备中心依法收储土地。右江区人民政府按照综合开发协议约定履行相关权利与义务。市城西开发领导小组做好协调统筹,督促市财政、市自然资源局、右江区政府、土地储备中心、总开发人各司其职,合力推进城西片土地综合开发。

5.土地出让及供地

出让土地定价时,由市自然资源局依据土地评估结果、土地取得及综合开发成本、供地政策,结合土地市场行情,充分考虑城西片土地综合开发投入、产出盈余,经征求总开发人意见后,综合确定土地出让起始价,制定国有建设用地使用权公开出让方案,报市人民政府同意。

涉及公共服务设施建设、基础设施及配套设施建设、公益事业等公益性项目建设的用地,经市人民政府同意,可以协议或划拨等方式供应给总开发人。

6.收益分配

土地成交后,土地出让收入扣除土地报批费用、按规定计提各类专项资金后的收益,由市财政划拨至右江区人民政府,右江区人民政府按照综合开发协议书履行对总开发人的义务,剩余收益全部归市政府所有,用于城西片公共项目建设。

在保障政府收益不受损失的前提下,可采用以土地抵扣总开发人投资收益的方式,保障区域土地综合开发平衡,具体地块价格和抵扣方式由市政府审定。

(二)土地一级开发实施步骤

1.开发主体。由市自然资源局、右江区人民政府联合采用招标等竞争性方式公开选择总开发人。

2.规划编制和审批。由市自然资源局委托总开发人编制、报市人民政府审批实施。

3.组织开发实施,由总开发人与市自然资源局、右江区人民政府签订协议。

六、 开发主体资格

(一)总开发人资格。参与土地综合开发的总开发人或其实际控制人须具备较强的财务与融资能力,近三年经营业务持续盈利,具有城市基础设施建设、片区土地综合开发经验。并按要求参与竞争,同时缴纳保证金(具体比例根据项目确定)。

(二)合作开发人资格。参与土地综合开发的合作开发人须在建设管理、投资及项目运营方面具有较为丰富的经验,具备较强的财务与融资能力,有良好的银行资信、财务状况及相应的偿债能力。

(三)开发人未履行协议的处理。总开发人、合作开发人未按协议约定履行相关义务的,终止其开发人资格,该区域土地综合开发可重新选择开发人。

七、成本管理

(一)土地综合开发成本包括总开发人投入总成本和投资回报。总开发人投入总成本包括实际投入成本和财务成本。财务成本以实际投入成本为基数,按同期银行贷款基准年利率上浮60%累进计算。总开发人投资回报按投入总成本的20%计算总开发人投入总成本及投资回报可一次性支付,亦可按年度分期支付,具体按项目协议书确定。?

(二)总开发人负责组织编制城西片土地综合开发项目投资成本资料,报右江区人民政府、市自然资源局审核,由市财政局审定。

(三)右江区人民政府负责组织编制土地及房屋征收补偿相关成本资料,报市自然资源局审核,由市财政局审定。

八、政策支持

(一)优化建设用地规模调节机制。因不符合土地利用总体规划而无法纳入土地综合开发的地块,可按程序和权限修改土地利用总体规划,落实建设用地规模后纳入土地综合开发范围。涉及城市总体规划限建区的,可按程序一并调整。

(二)土地综合开发的建设用地须符合控制性详细规划和相关专项规划要求,同时为保持规划的完整性,推进土地集约节约利用,可通过相邻土地合宗等方式优化地块范围。

(三)鼓励集中成片开发。开发地块周边的边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地,应进行统一规划、一体化开发,涉及新增用地计划指标的,给予专项保障。在符合规划、权属清晰、价值相当、双方自愿的前提下,允许开发地块与其他存量建设用地进行空间位置互换,实现开发地块规则和连片。

(四)符合条件的旧城改造安置用房,按照《财政部 国家税务总局关于棚户区开发有关税收政策的通知》(财税〔2013〕101号)规定执行,即按规定免征城镇土地使用税及印花税。对企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税。对经营管理单位回购已分配的开发安置住房继续作为开发安置房源的,免征契税。

(五)对于土地综合开发过程中利用存量房产、土地资源兴办先进制造业、生产性及高科技服务业、创业创新平台等国家支持的新产业、新业态建设项目的,经市人民政府批准,可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策,过渡期为5年,过渡期满及涉及转让需办理相关用地手续的,可按新用途、新权利类型、市场价以协议方式办理。

(六)根据市城西开发领导小组同意后的分区土地综合开发方案,农村集体经济组织参与的改造或合作改造地块,且符合集体经营性建设用地入市条件的,可按集体经营性建设用地入市有关规定办理手续。

(七)根据市城西开发领导小组同意后的分区土地综合开发方案以拆除重建方式实施的,可以重新设定出让年期;以改建扩建方式实施的,其中不涉及用途改变的,其出让年期与原出让合同保持一致,涉及用途改变的,增加用途部分的出让年期不得超过相应用途国家规定的最高出让年期。现有物业权利人或者物业权利人组成的联合体,应当按照新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差额,补缴土地出让价款。

(八)城西片土地综合开发可同等享受国家、自治区、百色市、百东新区的相关土地优惠政策和产业优惠政策。根据城西片开发实际,可灵活运用城镇低效用地、旧城改造、集体建设用地入市等相关政策,加快城西片土地综合开发工作推进。对于属于城镇低效用地、旧城改造、集体建设用地的区域,可按相应政策执行;对于不属于上述区域的,则按本《实施意见》要求执行。

九、城西综合开发实施年限。

城西综合开发实施年限10年。

十、组织保障

(一)加强组织领导。成立以市领导担任组长的百色市城西片土地综合开发工作领导小组(简称“市城西开发领导小组”),负责指导、协调城西片土地综合开发工作;领导小组下设办公室,办公室设在右江区人民政府,负责具体推进项目工作,协调解决土地综合开发工作中遇到的问题。?

(二)提高思想认识。各相关单位要充分认识引入市场主体参与我市城西片城乡融合土地综合开发工作,是我市城市建设的一次重要探索,对于进一步优化我市开发开放格局具有重要意义,要统一思想,高度重视,密切配合,加大工作力度和政策宣传引导,坚持以人为本,细致深入的做好群众思想工作,切实维护好群众利益,确保土地综合开发工作的顺利稳步推进。?

(三)明确工作职责。市发改、财政、自然资源局、住建等相关部门要强化在土地综合开发工作实施环节的各项服务意识和责任意识,通力合作推进项目建设;右江区人民政府要强化工作的主体意识,组织好土地综合开发权招标及项目房屋征收与安置补偿工作;市财政要做好土地综合开发资金统筹安排,确保工作能有效开展。?

(四)建立健全容错纠错机制。对在改革中因缺乏经验,先行先试出现失误,尚无明确限制的探索性试验中的失误,为推动发展的无意过失,可以不问责或者免于问责。相关部门要建立健全在推动先行先试、促进城西片土地综合开发建设过程中允许试错、有错必改、宽容失败的容错纠错机制,努力营造支持改革、鼓励创新的良好氛围。

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